“租房免傭金”,互聯網讓房產中介充滿了危機與改革

2015-11-04  來自: 陜西印象信息技術有限公司 瀏覽次數:1596

 近日,中國的房地產垂直網站搜房網被曝出大批量裁員,被裁的對象多是搜房網今年重點打造的二手房業務,在高舉“租房免傭金”“交易0.5%傭金”的旗號下,這次裁員時間引起了業內的廣泛關注。除了搜房之外,以愛屋吉屋、鏈家網、Q房網等網站,均推出了自己的互聯網中介業務,面對搜房的這次巨變,互聯網中介模式再次引發爭議。

  互聯網中介動了誰的奶酪

  作為房地產行業的三級市場,存量房交易一直是樓市起落的風向標,由于流程相對固定,行業從業門檻較低,新房市場一旦下滑,就能看到傳統二手房中介大量關門倒閉,等到樓市復蘇再繼續拓展,多數業內人士認為,過去的中介行業,基本是“靠天吃飯”。

  早期,主流的垂直網站,一般僅為二手房中介提供信息發布服務,即收取所謂的“端口費”,類似于鏈家、我愛我家等品牌中介企業,均是搜房之類垂直網站的重要客戶,由于在PC時代,垂直網站流量優勢明顯,其他中小中介也不得不與之合作,“端口費”成為垂直網站二手房行業的重要收入來源為了保證自己公司、區域或者所屬小區的房源能在網站房源列表靠前出現,傳統中介會不斷上傳和更新房源信息,因為多數系統會默認新發布的房源靠前顯示,這也給未來的互聯網中介的數據造假埋下伏筆:傳統中介公司之間的競爭非常惡劣,為了吸引買房人活著租客,編輯明顯低于市場價格的房源信息,誘導客戶打電話,就是中介行業的潛規則。

  根據目前的收費規定,在北京,傳統中介收費相對較高,比如在北京,一套二手房交易,基本交易傭金在2.5%—2.7%之間,按照一套普通公寓400萬計算,中介公司可以收取10.8萬的交易傭金,落到經紀人手中的數字也不菲,一個普通中介經紀人,一年銷售三套左右房源,加上日常底薪,也是一筆不錯的收入。但實際上,由于公司分配制度,以及交易的效率問題,并不是所有經紀人都能拿到高薪,如果不能完成業績考核,自然會被公司辭退,傳統中介的人員流動性便是由此造成。

  互聯網中介低價服務費的背后

  首先提出互聯網中介交易費降低的并不是搜房,而是起源于上海的愛屋吉屋網站,提出了1%的交易傭金,并且提高了傳統中介經紀人的底薪,一舉打破傳統中介的價格體系,搜房等網站也隨后跟進,讓傳統中介措手不及,迅速通過低價,占領了一定市場地位。

  市場是不會說謊的,對于傳統中介行業,互聯網的介入不僅僅帶來的是低價沖擊,更多的是通過互聯網技術影響了行業,變革了交易方式。

  比如:

  1. 交易不再需要去門店,移動端LBS技術,隨時隨地查看房源信息,與經紀人建立聯系。而傳統中介的門店、辦公費用、人員工資,都是沉重的負擔,一般城市越大,為了市場規模,門店數量也越多,成本等比增加,利潤率會受到較大影響。

  2. 交易效率提升,互聯網的無邊界屬性,讓互聯網中介公司的員工,可以不局限于所區屬的門店,通過完善的后臺系統,利用算法進行員工的時間、工作地址分配,互聯網中介高底薪的背后,實際上是更加高效的服務頻率和成交結果。這也就意味著,傳統中介受到門店區位局限,一個店的中介經紀人交易范圍都受到限制,效率自然低,畢竟最終的二手房交易與接觸的客戶數量、帶看頻率、房源質量等因素息息相關,互聯網給了中介交易更大的空間。

  3. 底薪的提高,讓互聯網中介會有更好的挑選優質經紀人的機會,也讓經紀人有安全感,只要努力,在傳統中介不是每個月都能保證的收入,有了保障,也讓生活更加有尊嚴。

  沒有門店,僅僅是互聯網中介的優勢之一,利用互聯網技術提升了交易效率,降低了成本才是核心。

  所以,新的互聯網中介模式出現,就取得不錯的成績,根據上海房產交易中心數據統計,2015年9月份,上海存量房交易額前三名分別是:德祐、中原和滿懿,比例分別是18.5%、10.36%和7.28%,滿懿就是愛屋吉屋,從數據上看,與第二名的差距并不大,這個數字可以說明新模式的市場認可。

  低價背后的隱憂,互聯網中介還能挺多久

  這次搜房的大裁員,搜房官方表示,是由于發現有員工合同造假,不得已而開除處理,包括上海、北京、成都等地區公司被裁員工紛紛在公司附近維權,作為上海總部,面對造假采取補救措施,管理層的裁員之舉,也是正常,這也是從去年莫天全宣布轉型后的風波之一,在這之前,搜房與中介行業的關系持續惡化,比如:鏈家宣布停止與搜房的合作,福建等地行業協會宣布封殺搜房,各地中介經紀人沖擊搜房辦公室等事件。

  ,似乎近年來已經成為互聯網創業的一大毒瘤之一,互聯網行業還存在謊報融資額度、補貼換用戶等傳統行業看不懂的方式,隨著的下跌,資本市場轉冷,國內的互聯網行業燒錢風也有所改變。

  通常的互聯網中介的造假方式多與房源和成交有關,大多出于以下原因:

  1. 房源數據作假,填報房源、重復房源

  2. 高價收房,即儲備房源,但是由于不能周轉造成空置率過高。

  3.利用老成交數據,做新合同,比如新招聘中介經紀人,用未入職前的業績,進行合同謊報,只要合同內部備案,也算合同金額。

  4. 跳過公司,接私單

  5.急迫過度承諾,或者隱瞞關鍵信息,最后遭受投訴。

  與傳統中介相比,互聯網中介公司的數據造假,多為公司默許,為了完成對資本市場的承諾和粉飾數據,但互聯網公司大多比較重視用戶體驗,與傳統中介相比:陰陽合同、強買強賣、條款陷阱、吃差價、威脅等不良手法相比,環境已經凈化很多,類似搜房這樣的大公司,對于這些不良現象,至少這次裁員的表態,還是值得贊賞的。

  互聯網中介的未來在哪里?

  通常,中介經紀人經常遭受常人異樣的眼光,互聯網方式的介入,提升了行業的效率,但是同樣與傳統中介公司發生了激烈的沖突,因為有利益之爭。

  從目前互聯網中介從業環境來看,大多互聯網中介公司還是從傳統中介招聘員工,然后進行統一訓練,比如鏈家網,就在沙河租設訓練基地,軍事化訓練,用標準化去提升服務質量,但由于中介行業的亂象問題,不是一朝一夕能順利解決的。

  能看到的趨勢是:

  1. 通過高薪、互聯網叢林法則篩選出符合未來需求的經紀人

  2. 互聯網中介減少傳統中介經紀人的使用,自我培養更具有服務意識的從業者。

  3.通過大數據、云計算等技術手段,用標準化的產品和服務,減少灰色部分的發生可能性。

  長遠來看,我們不能因為一些中介亂象就徹底否定一個新興行業,因噎廢食,展望未來,中介行業同樣具備房產行業所提倡“去中介化”方向,隨著中介交易的法律法規的完善,獨立經紀人、社區經紀人將會成為行業的主流,當下的互聯網中介平臺也會從管理職業經紀人,變為為經紀人服務的交易平臺的趨勢轉變,做中介的可能不是年輕人,也有可能是社區里面看門的老大爺,類似美國等發達國家,這樣的獨立經紀人模式才是主流,從互聯網的規律來看,這樣的方式會更輕,對于中介經紀人,這將是一份有尊嚴,能值得服務一輩子的行業。

  這些,都是目前傳統中介公司所不具備的,在成本和技術優勢上,互聯網公司更具有先機,中介的準入門檻低、政府監管到位給用互聯網手法改造制造了機會,所以互聯網中介行業對于中介的改變并不是毀滅,而是充分的進化!


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